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不動産で相続税対策に挑戦!賃貸アパート経営でさらなる節税効果も

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日本人は貯金が大好き。そんなあなたも今まで主に預貯金で資産を築いてきたのではありませんか?

預貯金で一定額の資産を築いたことは大変すばらしいこと。

しかし、相続においては現金というのはその金額に対してそのまま計算することになるので、場合によっては税金によって目減りしてしまうリスクがあります。

特に今までは相続税なんてあまり関係ないと思っていた方でも、2015年の法改正により相続税の基礎控除額が大幅に下がったため、相続税が課税される対象の方も広がりました。

ただ、相続税対策だなんていったいどうしたらいいのか?と不安になりますよね。そこで今回は「不動産」による相続税対策をできるだけわかりやすく解説していきます。

あなたは非課税?相続税対策の前に知っておきたい相続税の課税ライン

相続税対策を考える前に、まず知っておきたいことがあります。

それは、「相続税が課税されるボーダーライン」を知っておくということ。

そもそも相続税は誰にでも課税されるわけではなく、被相続人の資産額と法定相続人の人数によって相続税の課税ラインが決まってきます。

相続税の控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数

この式に当てはめると以下のようになります。

法定相続人の人数 相続税の控除額
配偶者+子1人 4,200万円
配偶者+子2人 4,800万円
配偶者+子3人 5,400万円

つまり、あなたがお持ちの資産額がこの相続税の控除額内に収まるようであれば相続税は発生しません。逆に控除額を超えるようであれば、相続税対策を考えた方が良いということになります。

なぜ現金よりも不動産?相続税対策に不動産が有効な理由

相続税対策を考える前に、現金で残してあげた方が相続人は困らないのでは?と考える方もいるかもしれません。

しかし相続税対策というでいうならば、現金より不動産の方がおすすめ。なぜ現金よりも不動産の方がおすすめなのか?その理由を詳しく解説したいと思います。

ただ不動産を買えばいい訳ではない。相続税対策の目的を考えよう

相続税対策の原則は、相続税を計算するもととなる相続財産を減らすことです。でも、ただ財産を使ってしまっては相続税対策の意味がありません。

そこで重要になるのは、財産を目減りさせずに相続財産を減らすということ。

具体的には、財産を預貯金ではなく(相続財産としての)評価額を下げられる他の財産に変えておく方法があり、その1つの方法が不動産を持つということになります。

不動産が有効な理由①:土地や家屋の評価額を下げることができる

不動産の場合、相続財産としての評価額がなぜ下がるのか?というと、相続財産額を計算する際に不動産は実際に売買した時の金額ではなく、独自の評価方式によって計算するからです。

たとえば土地の場合。

  • 路線価方式
  • 倍率方式

路線価が定められている地域の土地は路線価方式を、路線価が定められていない地域は倍率方式によって土地の評価額を決定していきます。

路線価方式
宅地が面する道路に定められた「路線価」によって、宅地の価額を評価する方式のこと。
倍率方式
土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて宅地の価額を評価する方式のこと。

家屋の場合は次の評価方式を利用します。

家屋の評価方式
家屋の評価額=固定資産税評価額×1.0

これら路線価や固定資産税評価額は、実際に売買した時の価格よりも下がることがあります。

つまり、資産を土地や家屋などの不動産で持つということは相続税対策になるのです。

不動産が有効な理由②:賃貸アパートやマンションなら節税の効果大

預貯金よりも不動産で資産を持っておく方が相続税対策になると説明しましたが、さらに評価額を下げるテクニックがあります。

それは不動産を賃貸物件として貸し出すこと。

なぜ賃貸にすると評価額を下げられるのかというと、貸し出すことで土地や家屋に対し借地権割合や借家権割合などの減額割合が適用されるからです。

例えば、評価額3,000万円の土地を所有しているとします。そのまま所有している場合と、他人に貸し出す場合を比較してみると(※借地権割合は50%とします)

自己所有のまま 3,000万円
貸宅地 1,500万円

このように、借地権割合によっては大幅に評価額を下げることが可能です。

借地権割合は物件によって異なります。路線価表または倍率表に掲載されているので確認してみてください。

また、賃貸物件として貸し出すと賃料を見込める点も魅力です。

【現金vs不動産】相続税対策の節税効果を具体的に比較してみた

ここまでは相続税対策に不動産がおすすめである理由を解説してきましたが、具体的にどのくらいの節税効果があるのか?シミュレーションしてみました。

現在、相続財産として現金1億円があるとします。推定相続人は配偶者+子1人の計2人で、相続税の控除額は4,200万円です。

この現金1億円のまま相続が始まったとすると、相続税は次のような計算になります。

(相続税の控除額)
1億円-4,200万円=5,800万円

(配偶者の相続税)
5,800万円×1/2=2,900万円
2,900万円×15%-50万円=385万円

子も同じ割合での相続なので、同じく385万円の相続税が発生することになります。

相続税額は控除額を差し引いた課税価格に対して決まっている税率を乗じて算出します。

ここで、現金1億円のうち5,000万円で建物付きの土地を購入したとします。そして、この物件の評価額が

  • 路線価ので評価額が2,000万円の土地
  • 固定資産税評価額が1,500万円の建物

となったとします。

すると、トータルの相続財産は現金5,000万円+不動産3,500万円の計8,500万円となりました。

先ほどと同じように相続税を計算してみます。

(相続税の控除額)
8,500万円-4,200万円=3,800万円

(配偶者の相続税)
3,800万円×1/2=1,900万円
1,900万円×15%-50万円=235万円

今回子も同じ割合での相続となるので、相続税は同じく235万円となりました。

以上より、現金で相続した場合と不動産で相続税対策を行った場合とで比較してみました。(相続税額は配偶者と子の2人分となります)

現金のみ 770万円
現金+不動産 470万円

今回のシミュレーションでは、不動産で相続税対策を行った方が相続税を300万円節税することができるといえます。

メリットばかりではない!不動産で相続税対策する場合の注意点

以上、不動産で相続税対策を行うメリットをお伝えしてきましたが、注意しなければならない点もあります。

そこで、不動産で相続税対策する場合の注意点を3点挙げてみました。

  1. 空室のリスクがある
  2. 災害リスクがある
  3. 評価額が高いと節税にならない

注意点①賃貸物件に空室があると利回りが低下してしまう

もし、相続税対策のために不動産を賃貸として貸し出すなら、できるだけ満室に近づけられるか?がポイントとなります。

というのも不動産投資では、実質的な利回りがいくらになる?という視点が重要だからです。

そのため賃貸物件に空室が出てしまうと当然利回りが低下してしまい、収益性が下がってしまいます。

不動産の維持には維持する時間だったり、リフォーム費用や税金、保険などのコストだったりとさまざまなコストが発生するもの。

逆にコストだけかかって赤字続きの不動産となってしまった場合、果たして本当に相続税対策となっているのか?検討し直す必要があるでしょう。

注意点②不動産が災害に遭うと資産価値が低下する恐れあり

災害大国といわれる日本。いまや地震だけでなく、大型する台風や水害のリスクが高まってきたといってもいいでしょう。

そんな中で、不動産を資産で持つということはそういった災害に遭う可能性と隣合わせということ。

一度大きな災害に遭ってしまうと修繕なども必要になってきます。

せっかくの資産を失わないようにするためにも、必ず火災保険には加入しておくようにしてください。

注意点③評価額の高い物件では相続税対策にならない

不動産で相続税対策をする場合、資産の評価額を下げるねらいがあります。

そのため、駅チカ物件など評価額が高い物件を購入してしまうと資産としての評価額を下げられ相続税対策としてはかえって逆効果となってしまいます。

相続税対策として不動産を購入する場合は、

  • 評価額が低い物件を購入する
  • 賃貸にすることで借地・借家割合を適用し評価額を下げる

ことがポイントとなってきます。

不動産以外での相続税対策①「生命保険」で非課税枠を活用する

ここまでは不動産による相続税対策を説明してきましたが、他にも相続税対策として有効な方法があります。

それは「生命保険を活用する」ということ。

生命保険や死亡退職金には非課税限度額というものがあり、これを活用して非課税のまま財産を移すことができます。

生命保険や死亡退職金等の非課税限度額
法定相続人1人につき500万円までは非課税の財産としてカウント。非課税限度額を差し引いた額が相続財産として加算される。

生命保険でできる相続税対策はそこまで節税効果は大きくないものの、不動産による対策よりもハードルは低いですし両立は可能です。

ぜひ生命保険による相続税対策も検討してみてはいかがでしょうか?

不動産以外での相続税対策②「生前贈与」で贈与の控除を利用する

こちらは相続ではありませんが、生前のうちに資産を移す方法、つまり「生前贈与」も有効であるとされています。

贈与を行うと金額によっては贈与税が課税されることもありますが、贈与税には控除額があるのでその中で少しずつ財産を移譲することがは可能です。

贈与税の控除額
年間110万円までの贈与なら非課税となる。

ただし贈与には

  • 亡くなる3年以内の贈与は相続財産として加算される
  • 課税逃れとして税務署から贈与を否認されることがある

といったリスクがあり、意外と難しいもの。そのため、まずは贈与や相続に強い税理士などの専門家に相談されることをおすすめします。

相続税対策に不動産を持つことは節税効果大!ただし注意点あり

相続税対策では、できるだけ資産を目減りさせずにいかに評価額を下げられるか?がポイント。

特に不動産を活用した相続税対策では、実際の売買価格と資産としての評価額が異なる点に着目した活用方法になります。そのため、評価額が大きな不動産を購入してしまうと、あまり相続税対策としては効果がありません。

もし相続税対策のために不動産を所有するなら、評価額が低い不動産を購入するなり、賃貸物件として貸し出す(借地・借家割合で評価額を下げる)必要がある点に注意してください。

今まで不動産投資を経験されてこなかった方がいきなり不動産を購入するのは失敗のもと。そのため、不動産で相続税対策を考え始めたならまずは相続に強い不動産業者や専門家へご相談されることをおすすめします。

※掲載の情報は2020年2月現在のものです。

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