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住宅ローン控除とは?その対象と節税効果を高めるコツ

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住宅を購入したり、新築したりする場合、住宅ローンを組む人がほとんどです。住宅ローンを返済している人は、住宅ローン控除(住宅借入金特別控除)を利用することで所得税や住民税をお得にする効果が期待できるのです。

しかも、消費税アップに伴い、令和元年から令和2年の12月末までに住宅を購入した人に対して、最大で13年間の控除を受けられるようになり、最大控除額と控除を受けられる期間が拡大されました。

住宅ローンを支払っているなら、少しは家計の負担を軽くしたいですよね。そこで、住宅ローン控除を利用して納める税金を少なくしましょう。

ここでは、住宅ローン控除の仕組みやその対象、節税効果を高めるコツについて詳しく解説していきます。

住宅ローン控除の基本!その仕組みと対象となる住宅ローン

まずは、住宅ローン控除の基本とその仕組み、対象となる住宅ローンについて理解しておきましょう。

住宅ローンの年末残高の1%の還付が受けられる

住宅ローン控除とは、12月末の住宅ローン残高に対して1%分がその年の所得税が還付されたり、翌年支払う住民税が減税されたりする制度のことです。

住宅ローン控除を受けるためには、住宅ローンを組むことが大前提となります。新築や中古物件を購入するだけでなく、リフォームでも条件を満たせば住宅ローン控除の対象となることを覚えておきましょう。

住宅ローン控除は減税効果が高い!

年末調整や確定申告では、住宅ローン控除以外にもさまざまな控除が受けられますが、実は、住宅ローン控除のほうが節税効果が高いのです。

たとえば、生命保険などの保険料は、その年の所得から支払った保険料に応じて一定の金額が引かれたもので所得税額が決まる所得控除です。

一方で住宅ローン控除は、所得から生命保険料などを引いて決まった税額から住宅ローン控除分を差し引く税額控除です。

税額から直接控除分を差し引くことができるので、住宅ローン控除は減税効果が高くなります。

住宅ローン控除の対象となるローン

住宅ローンを組んだからといって、すべてが控除の対象となるとは限りません。その対象となる条件を満たしていることで、控除を受けられます。主な条件について、以下にまとめてみました。

対象住宅
新築住宅、中古住宅、一定規模以上のリフォームや増築が対象。省エネ性能を高める工事やバリアフリー工事も、工事費が100万円以上かかる場合は対象となります。

また、中古住宅の場合は、耐震性を有していることが控除を受ける条件です。

居住者
住宅ローンを組む人、自らが住む住宅であることが条件です。たとえば、住宅を建築しても他の人に貸すような場合は、その対象となりません。そして、住宅の引き渡しもしくは工事完了後6カ月以内に居住することが条件です。
住民票
別荘やセカンドハウスとして使う場合、住民票を移さないことがほとんどです。その場合も、控除の対象とならないので注意しましょう。
住宅の床面積
床面積50平方メートル以上あることが条件です。戸建ては壁心から計測された床面積、集合住宅の場合は、内法で計測します。
住宅ローンの返済期間
借入期間が10年以上あることが必要であり、短期間となるローンは控除の対象とならないことがあります。
所得制限
年間の所得が3000万円を超える人は、控除を利用できません。
借入先
一般的な金融機関から借りた住宅ローンであれば、控除の対象となります。しかし、親や親族、職場から借りた場合は、控除の対象にはなりません。

減税効果をチェック!住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除を利用することで、どれだけの減税効果が得られるのかを計算してみましょう。その計算方法について、ここで詳しく解説していきます。

住宅ローン残高を計算する

住宅ローン控除は、年末のローン残高の1%が控除されるので、まずは、住宅ローンの残高を計算しましょう。

また、住宅ローンの残高の最大控除額は、居住した年月で異なる場合があります。

平成26年3月までに入居
10年間で最大200万円
平成26年から令和3年12月に居住(消費税率8%が適用された場合)
10年間で最大400万円
令和元年10月から令和2年12月までに住宅を購入
1から10年間で最大400万円、11から13年目まで最大120万円

住宅ローンの残高に1%をかける

住宅ローン残高の控除率は1%なので、残高にかけて控除額を導き出します。たとえば、住宅ローンの残高が3000万円だった場合、控除額は30万円と計算できるでしょう。

しかし、控除可能となる額は、年間の最大控除額と比べて小さいほうになるので注意が必要です。

たとえば、10年間で最大400万円の控除が受けられる場合は、1年あたりの最高控除額は40万円になります。

もし、住宅ローン残高が5000万円だった場合は、控除額が50万円ですが最大控除額よりも大きいので控除額は40万円になるのです。

住宅ローン控除対象額より所得税を引く

住宅ローン控除額が計算できたら、次に所得税を計算してみましょう。ここでは、本来納めるべき所得税が8万円、住民税が18万円、住宅ローン控除額が30万円だったケースを例にして説明していきます。

最初に所得税8万円分を差し引いても、22万円分を住宅ローン控除として利用できます。

所得税については住宅ローン控除の上限がないので、所得税が高い人ほど控除を最大限利用できるのです

所得税を引いた税額から住民税を引く

支払うべき税額から所得税の控除分を引いたら、次に住民税を計算していきましょう。所得税は控除の上限がないのですが、住民税は上限が13万6500円と決まっています。

そのため、先に紹介したケース(所得税8万円、住民税18万円、住宅ローン控除額30万円)では、最大の13万6500円住民税が減税されます。

つまり、所得税と住民税あわせて21万6500円の減税となるわけです。住宅ローン控除額がすべて所得税と住民税から控除されるわけではないことを、覚えておきましょう。

必ず手続きすること!住宅ローン控除を受けるためにやるべきこと

住宅ローン控除は、手続きしなければ控除を受けることができません。一般的に、会社員は年末調整で、自営業者やフリーランスは確定申告で手続きを行います。

しかし、住宅ローン控除については、会社員でも最初に住宅に入居した年に関しては、確定申告する必要があることを覚えておきましょう。

初年度は会社員も確定申告が必要

住宅ローン控除を受けるために必要となる書類は以下の通りです。

  • 確定申告書
  • 会社員の場合は源泉徴収票
  • 住民票の写し
  • 住宅ローンの残高証明書
  • 住宅の謄本
  • 住宅の請負契約書や売買契約書

2年目以降は、会社員は年末調整にて、自営業者やフリーランスは確定申告で手続きしましょう。

確定申告の期間中は税務署がかなり混雑することが予想されます。書類の書き方や申請方法について知りたいときは、早めに相談しておくことをおすすめします。

また、必要書類についても間際になって慌てないようにするためにも、早めに用意しておきましょう。

繰り上げ返済に注意!住宅ローン控除をお得に活用するコツ

住宅ローン控除をよりお得に活用することで、節税効果を最大限高めることができます。ここでは、住宅ローン控除をよりお得に活用するコツについて紹介していきます。

夫婦で住宅ローンを組む

購入する住宅や土地の名義を夫婦の共有にする、もしくは夫婦それぞれで住宅ローンを組むか、1つの住宅ローンを夫婦で連帯債務者となることで、夫婦それぞれで住宅ローン控除が受けられます。

ただし、本当に減税効果が期待できるかどうかをよく見極めてから決める必要があります。それは、住宅ローン控除が納める税金から還付される制度だからです

特に、女性の場合、以下のような事情で納める税金が少なくなる、もしくはなくなる可能性が高いと考えられます。

  • 出産で退職
  • 育児休暇を取得する
  • 時短勤務
  • パート勤務

などで、収入が減ってしまった場合、住宅ローン控除が受けられなくなります。将来のライフスタイルなどもよく考えて、ローンの組み方を決めることをおすすめします。

繰り上げ返済をお得に活用する

住宅ローンをできるだけ早く返済するために、余裕のあるときに繰り上げ返済することがあります。

しかし、場合によっては繰り上げ返済をすることで節税効果が薄れることがあるので、タイミングを見計らうことが大切です。節税効果を高める繰り上げ返済のコツを、まとめました。

最大控除額になるまで繰り上げ返済
住宅ローン控除は最大控除額が決まっています。一般住宅の場合はその1%にあたる4000万円が上限ということになります。

もし、4000万円以上のローン残高がある場合は、金利の負担が重くなるので、4000万円になるまでできるだけ繰り上げ返済をするのがおすすめです。

金利1%以下の場合
住宅ローンは低金利が続いているので、住宅ローン控除率である1%を割り込むことがほとんどです。

支払い金利が1%以下であれば、住宅ローン控除率の1%との差額がそのまま利益となるわけです。

そのため、金利が1%以下なら住宅ローン控除の適用が切れる10年目以降(人によっては13年目以降)に、繰り上げ返済するのがお得です。

金利1%以上の場合
金利が1%以上の場合、住宅ローン控除率の1%よりも金利負担のほうが大きくなってしまいます。

そのため、住宅ローン控除を受けられる期間であっても、余裕のあるときに繰り上げ返済することをおすすめします。

住宅ローン控除を最大限活用し節税に役立てよう

住宅は大きな買い物なので、多額のローンを組むことがほとんどです。ローンを返済しているので、少しでも負担を減らせたらうれしいですよね。

そんなとき強い味方になってくれるのが、住宅ローン控除です。住宅ローンの残高に応じて所得税と住民税の高い減税効果が期待できます。

住宅ローン控除は、申請しないと控除が受けられないので忘れずに手続きすることが大切です。また、節税効果を高めるコツを理解して、住宅ローン控除を最大限活用しましょう。

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