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安定性があると言われる不動産投資。メリットとリスクについて

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不動産を所有し家賃収入によって利益を得る不動産投資。購入した不動産は資産となり、継続した収入を得ることが可能です。さらに購入時よりも高い価格で売却することで、売利益を得られる可能性もあるのが不動産投資です。

株式と比べると価値の変化が緩やかなのでその点においてはリスクが少ないと言われています。さらに安定した家賃収入は少なくない利益を得ることが期待できます。

そのようなメリットがある不動産投資に興味を持つ人もいるでしょう。もちろん、メリットだけではなくデメリットもあります。

不動産投資の仕組みや利回り、メリットやリスクなどについてお伝えします。

不動産投資とは?仕組みと概要について

不動産を購入し家賃収入を得るインカムゲイン、売却して利益を得るキャピタルゲインといった方法で利益を得る不動産投資。概要や仕組みについて知っておきましょう。

ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資

不動産投資の収益は主に2つ。インカムゲインとキャピタルゲインです。

インカムゲイン
購入した不動産賃貸物件として運用し得られる家賃のことです。
キャピタルゲイン
不動産を購入し、購入した価格よりも高い価格で売却して得られる利益のことです。

特にインカムゲインは大幅な変動が少ないため、長期に安定した収益が期待できるとされています。空室や自然災害による建物の崩壊などのリスクはあるものの、土地の価値が全くなくなるというのは考えにくいため、ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法と言われています。

マンション購入だけではない。不動産投資の種類と仕組み

一般的には、アパートやマンションなどを購入しオーナーとなって家賃収入を得る方法を不動産投資と呼んでいます。

このような現物不動産投資のほか小口化不動産投資といって、複数の投資家が共有部分権を持ち投資をする方法もあります。少額の投資額でできるので資金が少なくても不動産投資を始めることが可能です。

小口化不動産投資は不動産会社などが複数の投資家から資金を集め不動産を購入し、家賃収入をそれぞれの投資家に分配します。

J-REIT(不動産投資信託)に代表される証券化不動産投資は、投資法人が不動産を証券化し資金を集め、収益を投資家に分配する方法です。少額から投資ができることや、複数の不動産投資が可能なのでリスクを分散させられるのがメリットです。

また、不動産投資には1部屋だけを購入するワンルーム投資と、集合住宅や戸建てを一棟ごと購入する一棟買い投資があります。

節税対策も期待できる!不動産投資のメリット

不動産投資のメリットには次のようなことが挙げられます。

比較的安定した収入が得られる
賃貸物件を借りる場合、年単位で借りるケースが多いためトラブルなどがない限り、その期間の収入は得られるでしょう。賃料が大きく下がることも考えにくいので、比較的収入は安定します。
節税対策になる
ローン金利や不動産所得にかかった必要経費などを課税所得から差し引くことができ、節税効果が期待できます。
相続税を抑えることが可能
現金相続の場合その金額に対する税金が課せられますが、不動産の場合は評価額に対する税金です。賃貸の場合は評価額が低くなるので、税金を抑えることが可能です。
不動産を売却することも可能
インフレなど金融状況により土地の価格などが上がれば、家賃の値上げも可能です。売却して利益を得ることも期待できるでしょう。
死亡保険の代わりになる
投資不動産ローンを組んだ場合、団体信用生命保険に加入することになります。この保険に加入していえば、ローン返済中に死亡したり高度障害の状態になったりした場合、残ったローンは保険から支払われる仕組みとなっています。保険料がローンに組み込まれていることが多いのもメリットです。
自分の資産になる
購入した不動産は自分の資産になるので、賃貸物件として運用するほか、家族や自分が住むことも可能です。

入居者が都合よく見つかるとは限らない!不動産投資のデメリット

不動産投資のデメリットとしては、次のようなことが考えられます。

空室リスクがある
空室があればその分の収入が減ります。入居者がすぐに見つからない、空室期間が長くなることもある、といったリスクがあります。

不安であればサブリースを利用するのも一つの方法です。空室の有無にかかわらず、管理会社から一定の金額が所有者に支払われる仕組みです。管理会社への支払いがあるので、通常よりも収入は減りますが一定の金額を得ることが可能です。

建物のメンテナンスをしなければならない
物件は年数と共に老朽化します。古い建物は空室になりやすいので、メンテナンスをしてキレイにしたり、修繕などをしたりして安心して生活ができる物件にしておく必要があります。
不動産の価値が下がる可能性もある
不景気や自然災害などによって、購入した不動産の価値が下がる可能性もあります。売却したいときに価格が低いと損をしてしまう可能性もあります。

不動産投資の利回りとリスク対策

不動産投資をするにあたりリスクを把握しておく必要があります。利回りにおけるリスクについても把握しておきましょう。

どれくらい利益が出る?不動産投資の利回り

通常、不動産投資の利回りは購入した不動産が満室のときの年間賃料を、購入価格で割った数字(表面利回り)と考えます。この数字が高いほど利益を得られるというわけです。

ただし、これは空室の状態が少なく不動産価値が高い、将来転売する際も高値で売れる可能性が高い、といった不動産である必要があります。そうでない場合、空室のリスクや賃料の値下げリスク、売却しにくいなどといった条件の不動産の場合、利益を得るどころかリスクになる可能性もあります。

不動産投資においては利回りの高い物件は、リスクも高いと言えます。利回りが高い不動産でも、空室の可能性、維持管理費や損害保険料などの経費などが高いと収益は少なくなります。

資金計画をしっかり立て不動産投資の失敗を避ける

不動産投資をする際には、表面利回りだけでなく実質利回りや空室リスク想定の利回りについても考慮し、把握しておく必要があります。

リスクとして考えられるのは空室だけではありません。

  • 入居者の家賃の滞納
  • 家賃の変動
  • 建物の老朽化
  • 周辺環境の変化
  • 自然災害

などといったこともリスクとなります。

不動産購入には物件費用だけでなく仲介手数料や管理費、固定資産税、登記費用、火災保険料などの支出があります。また家賃を考える際、1年間通して満室という考えは現実的ではありません。入居が決まっても長期に住むとは限りません。

そういった点も踏まえて資金計画を細かく計算することが、失敗を避けるためには大切です。また、返済期間中に金利が上がる可能性も。返済できずに滞納をしないよう余裕を持った資金計画を立てましょう。

投資用の不動産の選び方のポイント

居住するためにマンションなどを購入する場合は、自分が快適に長く住める物件を選ぶでしょう。家族構成なども踏まえて選びます。投資用の物件となると利回りを考えなければなりません。そのためにも空室リスクが少ないであろうと思われる物件を選ぶことです。

選び方のポイントの一つが立地です。

  • 駅から近い
  • 生活するのに便利な環境がそろっている
  • 街の雰囲気がよい

といった点をチェックすることが必要です。駅から建物までの距離だけでなく、夜道を歩いても危険ではないか、道路が整備されているか、帰り道に立ち寄れるお店があるか、なども大切なポイントです。

生活するうえでスーパーやコンビニエンスストアなどのお店や病院が近くにあることも重要。さらに繁華街などが近くにない、緑が多いなど快適に住める環境であるかどうかも確認することが必要です。

不動産会社選びは不動産投資の成功に大きく影響する

不動産投資をする際には基本的に、情報収集→現地に行って確認→資金計画を立てる→購入→契約、といった流れになります。

購入する不動産を自分だけで決めるのは苦労も多く失敗にもつながります。やはり、不動産会社など専門知識やより幅広い情報を持っている不動産会社を利用する方が失敗を避けられるでしょう。

その際に重要なのが不動産の選定です。どういった不動産会社に相談し、契約をするのかによって不動産投資が成功するか、失敗するかの別れ道となることも考えられます。

方法の一つとしては不動産投資会社を選ぶことです。一般的な不動産会社よりも投資用の物件情報を多く持ち、投資に関する知識やノウハウも持っています。利益が出るようなサポートやアドバイスを受けられるでしょう。

中には会社の利益を優先したり、サポートが不十分だったりする不動産投資会社もあります。そういった会社を選ばないためには次のような点をチェックしましょう。

経営が安定している
不動産投資は長い期間に渡って投資をするケースがほとんど。途中で倒産などをされては困ります。利益を出し、会社の歴史がある、経営が安定している会社であることが必要です。
実績が多い
顧客が多く実績のある会社であれば安心です。過去にどういった物件を取り扱っているかなど、実績を確認しましょう。
自社優先ではなく顧客優先
まずは顧客の利益を考え、サポートをしてくれる会社であることが重要です。こちらの要望をていねいに聞いてくれて、アドバイスをしてくれたり、親身になって物件選びをしてくれたりする担当者がいる会社選びをしましょう。

不動産投資は資金計画や物件選びを慎重に

不動産を購入しタイミングを見計らって売却する方法と、家賃収入で利益を出す方法がある不動産投資。特に家賃収入による不動産投資は長い期間に渡る投資方法です。家賃は大きく下がったり、上がったりすることも少ないので安定性もあります。

不動産投資を失敗しないためには、資金計画を綿密に建てることです。空室になる可能性を考慮するほか、ローンの返済や購入する際にかかる費用なども含めて資金計画を立てることが大切です。

さらに慎重に物件選びをすることです。ターゲットや利便性、街の雰囲気なども踏まえ、空室リスクの少ない物件を選びましょう。不動産投資を失敗させないためにも、不動産投資会社など専門的知識があり、情報やノウハウを持っている会社をパートナーにすると心強いです。

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