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節税対策になる不動産投資。節税効果を高めるポイントを知る

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投資方法の一つに不動産投資があります。マンションなどを購入し運用して利益を得る、不動産の価値が上昇したときに売却して利益を得る、といった2種類の方法で利益を得ることができるのが不動産投資です。

価格変動に対するリスクや不動産選びの難しさなど配慮しなければならない点もありますが、投資方法としてはシンプルな方法で、長期的に安定した収入を得られる、生命保険の代わりになるなどメリットもあります。

さらに節税対策にもなると言われているのが、不動産投資の特徴でもあります。

不動産投資で節税できる仕組みや注意点などについてお伝えしますしょう。

節税目的で不動産投資?!不動産投資で節税ができる仕組み

資産運用の方法でもある不動産投資は節税効果もあると言われています。その仕組みについて見てみましょう。

現金よりも相続税の金額が低くなる!相続税対策になる不動産投資

相続税は現金で相続するよりも、同額の不動産を相続する方が相続税は安くなります。現金はそのままの価値で評価されますが、不動産の場合は固定資産評価額をもとに相続税が計算されるため、税金の額が低くなる可能性が高いのです。

さらに人に貸していると評価額はもっと下がるのでより高い節税効果が期待できます。

所得税においても節税効果が期待できる

不動産投資において出た利益や損失は確定申告が必要です。この際、不動産所得と給与所得は損益通算ができるのです。損益通算は不動産投資で赤字が出た場合、損失の分を会社員の給与の所得税から還付してもらえます。

住民税も所得税をもとに算出されるので、減額される可能性が高いです。

不動産投資にはローンを組んだ場合はローン金利、さらに固定資産税、減価償却費などの経費がかかります。この経費が収入を上回る場合は、課税所得が減額されるのです。

また保育園にお子さんを預けている場合、住民税が減ることで保育料も下がるというメリットがあります。

経費として計上できる減価償却費

不動産投資においては経費を計上することで会計上、収入を赤字にすることができます。経費は家賃収入から差し引くことが可能です。

経費として計上できるものは不動産取得税や固定資産税のほか、ローン金利、損害保険料、修繕費や管理費、広告宣伝費などがありますが、その一つに減価償却があります。

減価償却費は建物や設備などの経費を、使用可能期間に渡り分割して計上していくというものです。一度にまとめて計上するのではなく、毎年経費として計上していきます。しかし実際に出費があるわけではなく、資産価値の減少という名目で計上されるだけです。

そのため、減価償却費が計上されることで、不動産収入は赤字になることがあるということです。これが節税効果が出るとされる仕組みの一つです。

節税目的の不動産投資にはデメリットもある

節税を目的として不動産投資をする人もいるようですが、デメリットがあることも把握しておきましょう。不動産投資の節税には以下のようなデメリットが考えられます。

不動産投資をすることで発生する税金

不動産を手に入れることで発生する税金として、固定資産税や不動産取得税がかかります。固定資産税は固定資産税評価額に1.4%を乗じた金額がかかります。

減価償却費が計上できる期間がある

経費として計上できる減価償却費は、不動産投資で得た利益から差し引くことが可能なので節税につながりますが、計上できる期間は法定耐用年数までです。

それを過ぎると節税効果はほぼ期待できないことになります。

節税はできる可能性があるが維持費用がかかる

節税効果があるとしても現物を持っていることでかかる費用があります。マンション投資をすれば管理費や修繕費などがかかるほか、火災保険の費用もかかります。これらの費用は家賃収入に関係なくかかるものなので、家賃収入がなくても費用を出さなければなりません。

節税目的で不動産投資をする際の注意点

不動産投資は節税ができる、と思い込んでいると意外と節税できなかった、ということもあります。節税目的で不動産投資をする際の注意点について把握しておきましょう。

節税できる金額は無限ではない

節税と聞くとかなり得をする、というイメージを持つ人もいるかもしれませんが、不動産投資で可能な節税には上限があります。節税できるのは、徴収されている分です。税金として納めた金額以上は還付されることはありません。

節税効果が期待できる期間がある

不動産投資の節税は永久に続くものではありません。前述した通り、減価償却ができなくなれば節税効果はほとんどなくなると言ってよいでしょう。減価償却費の有効期間は、木造であれば22年、鉄筋コンクリートであれば47年とされています。

節税効果を高めるには物件選びが重要

不動産投資の節税効果を高めるポイントとしては、物件選びが重要です。どのような物件を選べばよいのかをお伝えします。

新築よりも中古物件を選ぶ

新築物件よりも中古物件の方が減価償却費を多く計上できます。築年数が浅いと利用可能な年数が多いため毎年の減価償却費が小さくなります。中古物件であれば、減価償却できる年数が少ないため毎年の減価償却費が多くなります。

中でも法定耐用年数が経過した木造アパートなどは、最短4年で減価償却が可能です。その分経費として差し引ける額が増え節税効果が高くなると言えます。

また、どれくらいの家賃収入が期待できるかは新築物件よりも、実績のある中古物件の方が予想しやすいでしょう。

ただしあまりにも古い物件だと入居する人がいなかったり、修繕費用などが多くなってしまったりする可能性もあるので注意が必要です。

建物価格の比率が高い物件を選ぶ

土地の価格は減価償却の対象にならないため、建物価格の比率が高い物件を選んだ方が高い節税効果が期待できるでしょう。

節税効果を正しく把握し損をしない不動産投資を

不動産投資をすることで所得税や住民税、相続税などにおいて節税が可能です。特に減価償却費の計上は節税に大きな効果をもたらす仕組みになっています。

節税効果が期待できる不動産投資ですが、固定資産税などの税金の支払いをしなければならないなどのデメリットもあります。節税額には上限があり、期間もあります。

不動産投資用の物件選びにも注意が必要です。

不動産投資の節税の仕組みとデメリットや注意点を把握し、損をしない不動産投資を目指しましょう。

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